Fuchs Immoblog

Inhaltsverzeichnis

1. Wie schön ist es wie ein Vogel zu fliegen? Wir zeigen Ihre Immobilie aus jeder Perspektive!

2. Warum bieten Pflegeimmobilien für Kapitalanleger besondere Vorteile?

3. Die Photovoltaikanlage (PV) Was gibt es aktuell zu beachten?

4. Was macht ein gutes Exposé aus?

5. Die Mieterhöhung - Warum sollten Sie als Vermieter diese im Auge behalten?

6. Was beinhaltet die Instandhaltung? Und warum sollte diese vom Vermieter beachtet werden?

Seit Beginn der Menschheit haben die Leute den Wunsch wie ein Vogel fliegen zu können. Die moderne Technik ermöglicht uns im gewissen Maße diesen Traum. Die Begeisterung zu fliegen habe ich bereits seit meiner Kindheit.

Ein weiteres Hobby und Leidenschaft von mir ist die Video- und Fotografie. Das Fliegen mit der Drohne verbindet perfekt diese Eigenschaften und fasziniert mich jeden Tag aufs Neue. Die atemberaubenden Aufnahmen aus der Luft begeistern auch meine Kunden. Dabei sind die Einsatzmöglichkeiten grenzenlos: Immobilien, Hochzeiten, Events, Sportveranstaltungen, Medienbranche, Reiseblog, Inspektion, Vermessung, Rehkitzrettung auf dem Feld und vieles mehr.

Natürlich steht die Sicherheit an der obersten Stelle. Die EU-Drohnenverordnung, sowie deutsche Luftverkehrsordnung und einige weitere Auflagen müssen stets eingehalten werden. Aus diesem Grund bin ich als Drohnenpilot bei dem Luftfahrtbundesamt (LBA) registriert und verfüge über Fernpilotenzeugnis A2 (auch „großer Führerschein“ genannt). Des Weiteren wurde mir von der Luftfahrtbehörde sowie von dem Polizeipräsidium eine spezielle Genehmigung für den „Betrieb von unbemannten Luftfahrzeugsysteme in besonders geschützten Gebieten für das Bundesland Hessen“ erteilt.

Ich freue mich zusammen mit Miriam Fuchs als professionelle Partnerin an meiner Seite auch in der Immobilienbranche meine Leidenschaft ausleben zu können.

Oleg Bolger von Sky Moments, Mai 2023

2. Warum bieten Pflegeimmobilien für Kapitalanleger besondere Vorteile?

Als Kapitalanleger auch an das Alter denken!

Eine Pflegeimmobilie bietet durch lange Mietverträge mit den Betreibern der Einrichtungen ein abgesichertes Investment. Gleichzeitig ist der Verwaltungsaufwand gegenüber einer normalen Wohnimmobilie stark reduziert. 

Des Weiteren bekommen Sie beim Kauf ein sog. Vorbelegungsrecht für Ihren eigenen Pflegefall, sodass Sie im Bedarfsfall sofort vom letzten Platz der Warteliste eines Pflegeheims auf den ersten Platz rutschen und in das nächste freie Apartment einziehen können. Ihnen kann folglich schnell geholfen werden.

Die Vorteile im Einzelnen:

• Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt an dem auch der Privatkunde (und nicht nur die Bank, Private Equity, Versicherungskonzerne etc.) partizipieren möchte
• Banken, Private Equities, Versicherungskonzerne investieren bereits seit Jahrzehnten in Pflegeheime und erwirtschaften hierbei planbare monatliche Renditen 
• Vermögensaufbau ohne Kapitalverzehr (egal wie alt der Eigentümer im Alter wird!)
• Keinerlei Risiko von Mietnomaden
• Kein Risiko einer Mietpreisbremse, da inflationsgeschützte indexierte Mietverträge
• Kein Mieterkontakt, kein Verwaltungsaufwand, kaum Instandhaltung und dennoch Immobilieneigentümer
• Mtl. Mietzahlung auch bei evtl. Leerstand
• Mind. 20-jähriger Mietvertrag
• 100% staatlich refinanzierte Mieterträge Monat für Monat 
• Notariell beurkundetes Teileigentum
• Jederzeit beleihen, verschenken, vererben oder veräußern
• Vorbelegungsrecht für sich selbst im Pflegefall
• Diversifikation im eigenen Portfolio

    und vieles mehr...

Ich kann Ihnen deutschlandweit verfügbare Pflegeimmobilien anbieten!

Sprechen Sie mich einfach an!

Miriam Fuchs, Mai 2023

3. Die Photovoltaikanlage (PV) - Was gibt es aktuell zu beachten?

Aktuell denkt ein Großteil der Eigenheimbesitzer über den Kauf einer PV-Anlage nach.

Auch schon vor dem Ukrainekrieg plante ich die Installation einer möglichst großen PV-Anlage, um einen Beitrag für den Klimaschutz zu leisten. Wer sich Anfang 2022 in das Thema einarbeitete merkte recht schnell, dass mit der Installation einige bürokratische und steuerliche Hürden verbunden waren. Hierbei drohte eine Auseinandersetzung mit dem Finanzamt zur Versteuerung der Gewinne sowie das Abführen der Umsatzsteuer. Zudem wurde der Verkauf des übrigen Stromes zunehmend unattraktiv, da die Vergütungssätze immer weiter fielen. 

Seit dem Jahr 2023 und der Umsetzung des sogenannten Osterpaketes wurden diese Hürden größtenteils ausgeräumt. Um möglichst das Finanzamt außen vor zu lassen, ist die Beschränkung auf 10 KWp (Höchstleistung der Anlage) abgeschafft worden. Nach der neuen Regelung können hierfür max. 30 KWp verbaut werden.

Noch wichtiger ist, dass seit diesem Jahr die USt auf die gesamte Anlage auf 0% reduziert wurde, sodass die Anlagen zu günstigeren Preisen angeboten werden können. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Anbieter durch die gestiegene Nachfrage und den Materialmangel die Preise zum Teil drastisch angehoben haben.

Sollten 30 KWp auf jedem Einfamilienhaus verbaut werden?

Der Vorteil einer möglichst großen Anlage ist, dass die Kosten je KWp geringer ausfallen. Hierdurch lohnt es sich sogar die Nordseite seines Hauses zu belegen. Auch wenn die Stromausbeute auf einer Nordseite um etwa 40% geringer ausfällt. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass vor allem morgens und abends der Strombedarf am höchsten ausfällt. Deshalb kann auch eine Ost-West-Ausrichtung sinnvoll sein.

Mit einer 30 KWp-Anlage kann bis auf wenige Monate (meist Dezember und Januar) ausreichend Strom produziert werden, um fast autark zu leben. Damit möglichst viel Strom selbst genutzt und die Anlage wirtschaftlich effizient betrieben werden kann, ist ein intelligentes Steuerungssystem sinnvoll. Mit dessen Hilfe wird zunächst der Stromverbrauch im Haus bedient. Im Anschluss erfolgt eine weitere Priorisierung. Sinnvollerweise wird der Strom dann in den Batteriespeicher geleitet. Zudem kann Elektromobilität und der Einbau einer Wärmepumpe einen Beitrag zur Eigennutzung leisten. Hierbei sollte nicht vergessen werden, dass mit PV-Strom (in Verbindung mit einem Tauchsieder) ohne eine Wärmepumpe auch Warmwasser hergestellt werden kann, um z.B. die Heizung zu unterstützen. Mit einem Pufferspeicher kann dann das erhitzte Wasser einfach gespeichert werden.

Eine Alternative zur großen Wärmepumpe ist eine kostengünstigeres Klimagerät. Denn wer über ein Klimagerät verfügt, kann sein Haus nicht nur im Sommer kühlen, sondern die integrierte Wärmepumpe auch im Winter zum Heizen nutzen. In diesem Fall wird z.B. die Gasheizung nur noch an sehr kalten Tagen im Jahr benötigt.

Miriam Fuchs, April 2023

4. Was macht ein gutes Exposé aus?

Ein Exposé stellt eine Übersicht über die zu verkaufende oder vermietende Immobilie dar. Das Exposé wird von dem Verkäufer oder dem beauftragten Makler erstellt und enthält die wichtigsten Informationen für die Interessenten. Dabei steht die Absicht, das Objekt möglichst gewinnbringend zu verkaufen im Vordergrund.

Das Exposé sollte folgende Bestandteile aufweisen:

1. Beschreibung

In der Beschreibung des Objekts sollte auf alle wichtigen Kriterien kurz eingegangen werden. Dazu gehört die Lage des Objekts, das nähere Umfeld wie z.B. Ansiedlung von Geschäften, Ärzten usw. Die Verkehrsanbindung sowie nahegelegene Schulen sollten dabei erwähnt werden. Auch das Objekt selbst sollte kurz beschrieben werden, um welche Art es sich handelt, z.B. Einfamilienhaus oder spezielle Besonderheiten.

2. Fotos

Unbedingt sollte ein Exposé Fotos enthalten. Nur so kann sich ein Interessent eine Vorstellung von dem Objekt machen. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass die Fotos möglichst professionell erstellt wurden. Auch sollte das Objekt für die Fotos in einem ordentlichen (aufgeräumten) Zustand sein. Gegenstände, die sich beseitigen lassen können, sollten vorher weggeräumt werden.

3.Grundriss

Anhand des Grundrisses können die Interessenten erkennen, ob das Objekt grundsätzlich für Ihre Ansprüche in Betracht kommt. Daher sollte der beigefügte Grundriss über die korrekten Maßangaben verfügen.

Wichtig ist, dass die Raumaufteilung für den Interessenten erkennbar ist.

4. Zustand

Grundlegend ist auch der Zustand des Objektes. Bei einem Neubau sollte ein sehr guter Zustand vorherrschen. Renovierte Objekte können dies ebenfalls aufweisen. Sollte ein Objekt z.B. renovierungsbedürftig sein, so ist dies in dem Exposé auf jeden Fall zu erwähnen.

5. Ausstattung

In Bezug auf die Ausstattung sollten die Heizungsanlage, die Beschaffenheit der Böden, die Badezimmerausstattung oder die Küche, falls vorhanden, beschrieben werden.

6. Kaufpreis

Das Wichtigste für die meisten Interessenten dürfte der Kaufpreis für das angebotene Objekt sein. Dieser sollte in einem Exposé auf jeden Fall erwähnt werden, ebenso wie z.B. die Maklerprovision (in welcher Höhe und von wem zu zahlen) oder den Kaufpreis betreffende weitere Informationen.

7. Energieverbrauch

Das Exposé sollte auch Angaben über den Energieverbrauch des Objekts beinhalten. Ob ein Energieausweis vorliegt oder dieser gerade erstellt wird, ist auch zu erwähnen.

8. Kontaktdaten

Natürlich muss der Interessent wissen, wohin er sich wenden kann. Die kompletten Kontaktdaten sind daher im Exposé aufzuführen.

Grundsätzlich muss der Verkäufer das von dem Makler erstellte Exposé überprüfen. Für falsche Angaben bei z.B. falscher Flächenangabe ist es möglich, dass der Käufer Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer stellt. Dabei ist eine falsche Flächenangabe bei einem Verkäufer, der nicht Fachmann ist, nicht in gleicherweise folgenschwer, wie bei einem Fachmann. Das Handeln muss vorsätzlich erfolgt sein. Ein aktuelles Urteil besagt, dass Abweichungen der Flächenangaben um 10 % zu einem Rückzahlungsanspruch führen können.

Die Überprüfung der konkreten Angaben obliegt dem Verkäufer, der Makler haftet dabei nicht.

Der Käufer hat die Möglichkeit, in diesem Fall den Kaufvertrag anzufechten, allerdings nur, wenn der Verkäufer von der Täuschung wusste. Sollte dem Makler der Täuschungsversuch nachgewiesen werden, so haftet der Makler für den Schaden. Der Käufer muss dafür den entstandenen Schaden nachweisen.

Miriam Fuchs, März 2023

Als Eigentümer von Immobilien ist es oftmals ein leidiges Thema. Dennoch sollten Sie als Eigentümer das Thema der Mieterhöhung nicht aus den Augen verlieren. Denn hierdurch verlieren Sie nicht nur unnötig Monat für Monat Teile Ihres Mietzinses, sondern schmälern auch beim Verkauf Ihres Objektes den möglich zu erzielenden Wert Ihrer Immobilie erheblich.

Hierbei gibt es einige rechtliche Vorgaben, die einzuhalten sind.

Eine Erhöhung auf den Mietspiegel ist gemäß § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erlaubt. Jedoch sind u.a. folgende Regeln zu beachten:

· Nach dem Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die Mieterhöhung frühestens nach 15 Monaten erfolgen.

· Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gegenden mit knappem Wohnraum sind Mieterhöhungen um maximal 15 Prozent im selben Zeitraum erlaubt.

· Achtung: Die Nebenkosten können Sie ggf. unabhängig von der Kaltmiete erhöhen.

Zudem ist schon beim Abschluss eines Mietvertrages zu überlegen, ob für Sie ein Staffel- oder ein Indexmietvertrag infrage kommt. Beim Staffelmietvertrag ist eine regelmäßige Mieterhöhung im Mietvertrag festgelegt. Im Indexmietvertrag wird die Entwicklung der Lebenshaltungskosten berücksichtigt.



Sollten Sie als Vermieter oder Verkäufer eine Mieterhöhung in Planung haben, kann ich diese gerne für Sie übernehmen. Bei allen Objekten, die Sie über mich verkaufen, ist dieser Service natürlich kostenlos!

Sprechen Sie mich in jedem Fall einfach unverbindlich an!

Miriam Fuchs, Februar 2023

Was die Instandhaltung beinhaltet:

Die Inspektion (Untersuchung von Bauteilen z.B. durch den Schornsteinfeger die Heizungsanlage),

Wartung (Erhaltung der Funktionstüchtigkeit von Anlagen z.B. der jährliche Austausch von Teilen einer Heizung),

Instandsetzung (Reparatur von Defekten, um den vorherigen Zustand wieder herzustellen) und

die Verbesserung (Endergebnis ist eine Verbesserung durch eine Reparatur).

Welche möglichen Ziele des Vermieters gibt es bei der Instandhaltung?

1. Umlagefähige Kosten können an den Mieter weitergegeben werden (z.B. die Heizungswartung).
2. Gebäude mit Mietwohnungen sind nach mietrechtlichen Bestimmungen (§535 BGB) vom Vermieter in einem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Damit es zu keinen Mietminderungen kommen kann, sollte es dem Vermieter daran gelegen sein, diesen Verpflichtungen nachzukommen.
3. Gravierend ist es, gesetzliche Auflagen zu missachten. Dies betrifft z.B. die regelmäßig zu erfolgende Legionellen-Prüfung. Hierdurch kann es zu hohen Kosten kommen, wenn das Gesundheitsamt eingeschaltet wird. Dies betrifft auch Auflagen des Brandschutzes (z.B. Wartung von Rauchmeldern).
4. Durch vorbeugende Instandhaltung wird sich auch um Bauteile gekümmert, für die es keine Vorgaben gibt. Durch festgelegte Termine werden z.B. Fenster gewartet oder auch zur Verbesserung ausgetauscht. Hierdurch können langfristig Kosten eingespart werden, da echte Schäden an der Substanz des Hauses vermieden werden.
5. Die Hausverwaltung kann angehalten werden, eine Bauteilliste anzufertigen, um eine vorbeugende Instanthaltung in möglichst allen Bereichen des Gebäudes zu ermöglichen.
6. Grundsätzlich sind Hausbesitzer nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) angehalten, Mindestanforderungen im Bereich Wärmeschutz einzuhalten.
7. Mit einer Instandhaltungsrücklage können Rücklagen gebildet werden, um Instandhaltungen langfristig planen zu können.
8. Durch Verbesserungen bzw. Modernisierungen der Gebäudesubstanz können auch ggf. höhere Mieten durchgesetzt werden.

Miriam Fuchs, Januar 2023